租賃合同的效力
租賃合同法律效力若干問題
第一，在合同簽訂后交付租賃物前或者租賃物已經(jīng)交付、部分履行的，承租人因出租人未辦理消防驗收等手續(xù)而無法辦理工商登記的，承租人起訴要求出租人辦理相關(guān)手續(xù)(繼續(xù)履行)、解除合同或者請求出租人承擔違約責任，應予支持;相反，如出租人欲以合同無效為理由收回租賃物，不應支持，應判決其繼續(xù)履行，完成相關(guān)驗收手續(xù)等強制法規(guī)的義務是繼續(xù)履行的構(gòu)成部分。
第二，在部分履行場合，如出租人以承租人未按約定給付租金為理由請求承擔違約責任，而承租人以同時履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)要求出租人履行相關(guān)驗收義務，法院應作如下處理：首先，無論當事人是否約定房屋應辦理相關(guān)驗收手續(xù)，法院應當將當事人的.租賃合同解釋為出租人負有辦理相關(guān)驗收等手續(xù)的義務(合同解釋的合法性假設);其次，如當事人未約定先后履行順序或者約定先交房后付租金，法院則應支持承租人的抗辯;再次，如果當事人約定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金從而產(chǎn)生糾紛的，應認定承租人在行使先履行抗辯權(quán)(就剩余部分租金而言，履行順序應為先交房后付剩余租金)，從而間接促使出租人履行相關(guān)義務;最后，如果承租人未給付足額租金，出租人也未辦理相關(guān)驗收手續(xù)，則應判定雙方違約，在結(jié)果上減輕承租人的違約責任，同時間接促使出租人履行相關(guān)驗收義務。
第三，在租賃期間屆滿后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起訴，承租人以房屋未辦理相關(guān)驗收手續(xù)為理由抗辯的，應當判定承租人繼續(xù)履行給付義務。但是，考慮到消防法、建筑法等法律立法目的的實現(xiàn)，可以同時認定出租人也存在違約行為，從而在結(jié)果上減輕承租人的違約責任，間接促使上述法律立法目的的實現(xiàn)。
