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房地產市場調研報告模

一、大豐港房地產發展狀況

房地產市場調研報告模

大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場接軌的最佳大跳板。

這里交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時車程；大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道2017年12月開工建設，經通榆運河可直達長江水系；大豐港至大豐市區雙向8車道的通港大道正在建設；在鹽城至大豐港的高速公路即將開工；新長鐵路大豐港支線已列入國家規劃。“海、陸、空”現代化立體交通格局已經形成，成為江蘇新型的海河聯運口岸。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應或經過該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬TEU，各類化學品500萬噸。

在大豐港新一輪城市建設高-潮的帶動下，全港房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

大豐港海港新城是按大豐港經濟區總體規劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區”的目標，以“規劃指導、集中開發、環境先行、政府引導、市場開發”為原則，科學策劃、科學開發。啟動區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路（原海堤公路）、南靠疏港路（S332省道）、西接濱湖大道、北臨通港路。

港城啟動區先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建筑設施。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實施五星級溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，并在此基礎上建設港區行政中心，啟動開發附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，為新中心區開發注入活力。

啟動區的中遠期，在港口、工業區進一步發展的基礎上，將以大型房產項目的開發帶動啟動區商業金融、生產服務的進一步發展。以日月湖為中心的游樂休閑設施的開發帶動整個區域進一步發展。以洋輝路北側休閑娛樂區的開發和公園居住區的高檔居住區開發為主要方向，同時實現湖西文化中心區的建設，確立啟動區的形象。

按大豐港作為鹽城港主港區的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區的“副核”組成部分，大豐港區重要生活后勤基地，公共服務核心。港城建成后將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規模效益最先集中的地區，是實現港區一類口岸一站式服務的重要舉措、 “以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經濟增長的重要區域。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

港城5平方公里啟動區規劃結構為：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環湖布置居住、科研、商業、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態綠地和濕地公園聯系在一起，形成共同發展之態勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

三、房地產市場分析

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1、本區域競爭樓盤分析

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。

星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發包價格不明，無土地成本。

---市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700 －4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

房地產市場調研報告模 [篇2]

當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。**年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9，占gdp的7.6。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為緊密相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、增進經濟發展等方面施展了巨大作用。

我縣的房地產業從**年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。**年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，200３年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7，占當年固定資產投資的24.7。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。

為進一步增進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。**年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了**年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業

16家。**年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從**年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。**年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；**年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，**年為3.32,2001猛增至13.25，**年再創新高達為24.71，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位凸顯。

“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，**年---**年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70、67.6、64.9；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86、29.2、33.86。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然凸顯。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。**年全縣總投放為16畝；**年總投放為98畝，是上年的6倍；**年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。**年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，**年為10.59畝，**年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

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5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。**年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72，華埠鎮約占總開發投資額的22，其他鄉鎮約占6。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。**年比2000下降69.06，**年比**年下降22.55。私人建房投資的減少，有利于增進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另 *區城鎮社區基礎設施建設現狀特點問題和建議

城鎮社區是社會經濟生活的基本單位，是黨和政府城市工作的基礎。社區基礎設施建設是城鎮社區建設中的物質基礎和承載體。

今年8月以來，區政協根據國家、省、市“把社區建設納入經濟和社會發展規劃和計劃,及時研究解決城市社區建設中的重大問題”的要求，按照民政部全國社區建設示范城驗收確認工作意見中關于社區基礎設施建設的項目內容要求，對全區社區基礎設施建設情況調研。整個調研過程歷時1個多月，采取實地調研的形式，調查內容涉及社區基礎設施建設項目、規模、建設資金和結構、建設安排、規劃以及社區基礎設施建設中存在的困苦、問題及采取的措施、辦法、建議等。

一、我區社區基礎設施建設的現狀

（一）整合社區，打好基礎。城鎮社區一般是隨著城鎮的發展而逐步建立起來的，上世紀90年代中期，黃陂區相繼完成撤縣建區、撤鎮設街、撤村設居工作，我區大部分社區始建于最近幾年，有5個社區是新建的，有11個社區是村改居。近幾年來，我區根據中辦發［2000］23號文轉發的《民政部關于在全國推進城市社區建設的意見》和《市委、市政府關于進一步增強社區建設的意見》（武發［2002］15號）文件精神，至今年9月份，全區居委會改社區的整合工作，在依據歷史習慣、文化風俗、自然界限、資源配置等不同情況，結合小區、單位、板塊等因素，已全部整合到位，新型的社區居委會架構和管理體制基本確立。全區現有社區居委會43個，總戶數55684戶,總人口178968人。

（二）構建平臺，建立和完善社區管理體制和工作運行機制。**年底，根據市里的統一部署，我區先后進行了社區劃分、組織重構、建章建制等方面的工作。鄉鎮規模調整

后，為了增強社區對撤并鄉鎮所在地集鎮的管理和建設，對社區的管轄范圍、服務對象進行界定的基礎上，又重新設立了黨總支；利用社區居委會換屆選舉，由鄉鎮體制改革分流干部中充實一部分干部到社區黨支部和居委會，增選了社區居委會成員，選準建設了一支素質較高的社區工作者隊伍；進一步完善了社區成員代表會議制度；建立了社區協商議事委員會，負責協調聯絡駐社區站所、企事業單位參與集鎮管理和建設。同時，明確了社區發展經濟一系列優惠政策，鼓勵社區領辦經濟實體，發展社區經濟。通過這些探索和實踐，不僅進一步增強了城鎮社區的組織建設，制度建設和基礎設施建設，而且探索出了一條撤并鄉鎮集鎮新型管理模式；不僅使被撤鄉鎮國有集體資產得到了保值增值；而且繼續保持了集鎮的繁榮與穩定。

（三）狠抓創建達標，提升社區建設整體水平。社區基礎設施建設是社區建設的硬件和物質平臺，是居委會改社區工作的切入點。我區社區居委會的基礎設施，辦公、服務、活動用房等建設，在以各級政府投入為主的前提下，充足施展區位及社區居民、單位結構等優勢，采取靈活多樣的形式，積極拓展社會各界的投融資合作、捐助，在新建、擴建社區基礎設施的同時，主要利用原街道居委會辦公、活動、服務等設施，進行整合、調劑、改建以及置換、租賃等，基本上解決并保證了社區居委會的辦公、服務、活動場所的要求。

經調查，至**年9月份，全區城區鎮在居委會改社區的整合過程中，共已投入基礎設施建設資金5500多萬元，其中，前川地區已投入3500多萬元；灄口已投入400多萬元；橫店已投入300多萬元；武湖已投入400多萬元；六指已投入270萬元。經過多方面的努力，科學配置、合理利用社區辦公服務設施，全區已建成并投入使用的社區居委會的各種辦公、服務、活動室(站、所)等室內基礎設施建設總量為3723平方米，平均每個社區達86.6平方米。其中，100平方米以上的社區16個。建筑面積最小的40平方米，最大的280平方米。并相應配齊“五室”（兩委會辦公室、警務室、書畫閱覽室、文體活動室、多功能會議室）、“四機”（電視機、dvd機、計算機、打印機）、“三站”（社區服務站、衛生服務站、勞動就業服務站）、“兩校”（市民學校、老年學校）、“一場所”（室外健身活動場所）等硬件設施。

全區城鎮各類基礎設施建設投入較大，按照“量力而行，盡力而為”的原則，從區到部門到街鄉鎮場到轄區單位到社區都全力以赴，致力于為居民營造環境，改變面貌。近年來，灄口投資300萬建水廠投資20多萬元建小游園；武湖投入近千萬使社區面貌大變樣，六指今年來投入到甘棠社區資金30多萬元；特別是今年前川街6個社區憑借社區建設“883行動計劃”的東風，總投入資金達1500萬元，建設項目98個。項目涉及泥巴路改造，道

路硬化，新建、維修廁所，垃圾箱、地下排水溝建設，安裝路燈等。使6個社區呈現出潔、綠、亮、美的新面貌。

二、我區社區基礎設施建設的特點

（一）政策支持。區委、區政府結合我區的實際情況，在貫徹中辦［2000

縣房地產管理局關于房地產市場的調研報告范文

根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報范文如下：

一、我縣房地產市場發展的現狀

（一）房地產市場發展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的奉獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。**年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。

總體看，**年我縣房地產需求增長速度將低于**年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度增強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作崗位的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。**年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93，以投資為目的占7，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了**年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于**年水平。**年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，**年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。

**年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的奉獻率達到8.7，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地點政府開辟了財源，每年對地點財政收入的奉獻率超過了6。拉動了社會總體消費的增長。**年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。

（二）房地產市場發展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品

房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地

縣房地產市場的調研報告

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