如何鑒別房屋租賃合同的真假
隨著法治精神地不斷發(fā)揚(yáng)，人們愈發(fā)重視合同，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，它可以保護(hù)民事法律關(guān)系。那么相關(guān)的合同到底怎么寫呢？下面是小編為大家收集的如何鑒別房屋租賃合同的真假，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
如何鑒別房屋租賃合同的真假 1
無論是進(jìn)行房屋的買賣還是租賃，為了保障當(dāng)事人的利益，此時就需要簽訂一份合同，當(dāng)然不同的情況下簽訂的合同是不同的。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)行審查。
(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權(quán)屬有爭議的;
5、屬于違法建筑的;
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的';
7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。
(四)是否進(jìn)行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記
備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
房屋租賃合同并不一定就是有效的，還有可能出現(xiàn)效力待定合同和無效合同，當(dāng)然這兩種情況下的合同，就不能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。
如何鑒別房屋租賃合同的真假 2
生活場景
陳先生經(jīng)中介公司介紹，選中一套房屋承租，并與房東王女士簽下了租房合同，租期一年，陳先生預(yù)付一年租金并交納了押金，另交中介費(fèi)。可住進(jìn)租住房屋兩個月后，一男子敲開房門，反而對陳先生的出現(xiàn)感到驚訝。該男子告訴陳先生，這套房屋原主人因為債務(wù)原因早已將房屋抵押給了他所在的公司，房產(chǎn)證均已辦好。因為這里有個租戶王女士，所以才沒有立刻收房。王女士曾向他們要求給幾個月的限期，自己會盡快搬走。
陳先生非常疑惑，因為他的房東是王女士，而且中介公司也說過已經(jīng)驗過房產(chǎn)證了，怎么會又冒出一個房東來？陳先生隨后報了警，經(jīng)過查實，房屋的房東確實是新出現(xiàn)的男子。陳先生再找“房東”王女士時，對方卻避而不見。經(jīng)警方介入，最后陳先生與男子和中介公司達(dá)成協(xié)議，陳先生還是租住了該套房屋，中介公司也退還了其中介費(fèi)。
陳先生遂將王女士告上了法庭，而由于王女士拒不出庭，法院進(jìn)行了缺席判決：由于王女士不是房屋所有權(quán)人，應(yīng)返還陳先生的租金和押金。但是至于陳先生什么時候才能夠拿到王女士退還的相關(guān)款項，還需要等待法院的進(jìn)一步執(zhí)行。
法律智慧
如果不是向親友租房，我們要租房時一般有兩種途徑，一個是找中介公司，另一個是通過看廣告等方式直接和房東聯(lián)系。而由于現(xiàn)在租房市場并沒有完全規(guī)范化，所以時常會聽說有人向二房東，甚至是與房東毫無關(guān)系的人租房，導(dǎo)致租房者被騙走了租金。因為租房不慎，最后不僅造成了財產(chǎn)損失，而且可能連房子也無法繼續(xù)租住了。那么，我們應(yīng)該如何甄別真假房東呢？
首先，我們要根據(jù)對象的不同來區(qū)別對待。如果是通過中介租房，那么應(yīng)當(dāng)盡量找有資質(zhì)和相對有信譽(yù)的中介公司，防止自己租房后中介公司無處可找的情況發(fā)生。在挑好中介公司后，如果是通過中介與房東租房，應(yīng)當(dāng)要求中介公司作為第三方參與簽訂三方協(xié)議，由中介公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，即確認(rèn)對方確實是房屋的所有權(quán)人，有完全的處分權(quán)對外租房和收取房租。
其次，如果是直接和房東進(jìn)行接觸，那么就有幾點(diǎn)需要注意。當(dāng)然，如果是通過中介，這幾條也是可以借鑒的，畢竟做好預(yù)防工作總是有益無害的。
第一、確認(rèn)房東的身份證件和戶口本，為了防止偽造，需要盡量爭取看到原件。同時，證件越多也越有助于幫助自己進(jìn)行辨認(rèn)。
第二、要求房東出示房屋所有權(quán)證書的原件。如果房東出示了產(chǎn)權(quán)證，不妨記下產(chǎn)權(quán)證號等細(xì)節(jié)，然后去房地局進(jìn)行查詢。如果對方表示剛剛買房尚未獲得產(chǎn)權(quán)證，那么可以要求看有效的購房合同。此時，建議租房者要求留存房東提供的身份證和房產(chǎn)證復(fù)印件，這樣有助于出現(xiàn)糾紛時提交證據(jù)。
第三、通過與房東多接觸交談，側(cè)面觀察一下房東對房屋的情況和周邊的情況是否了解。離開后，不妨再返回房屋所在地，向鄰居等周圍的人了解情況。
最后，如果是首次租房，并且對房東等情況不太確定，不妨一開始采用月付或者最長季付的租金繳納方式，等到雙方加深了了解后再采取半年付或者年付的方式。
溫馨提示：
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，租賃房屋要進(jìn)行法定登記，這對租房者來說是使自己權(quán)利得到保護(hù)的一種有效方式。而部分租房者卻可能出于幫助房東逃避稅負(fù)等原因，在與房東簽訂合同后，有對租金價格等進(jìn)行修改（一般是降低租金），再簽署一份備用合同。對于租房者來說這樣做的結(jié)果很可能是非常不利的。比如與房東就租金返還等發(fā)生糾紛時，很可能在房屋價格上出現(xiàn)不必要的爭議。所以不建議租房者為圖眼前方便或出于想與房東保持良好關(guān)系等原因，而接受房東的這種做法。
如何鑒別房屋租賃合同的真假 3
首先，識別房產(chǎn)證的真假最保險的做法就是到當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T進(jìn)行查詢。這是要看印花稅票上有無條形碼，您可以持房產(chǎn)證到該部門，用儀器掃一下條形碼，是真是假立即能見分曉。
其次，自己也可以通過房產(chǎn)證的紙質(zhì)以及里面的內(nèi)容等是否規(guī)范來判斷真假，如下：
第一，真產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)頁紙張是采用專業(yè)水印紙，紙張較厚，有防偽底紋，封面硬實，有紋理，而假房產(chǎn)證則剛好相反，紙張較薄;
第二，房地產(chǎn)權(quán)證表述上有一些規(guī)范，如土地使用性質(zhì)是國有、建筑建構(gòu)是鋼筋混凝土等，假房產(chǎn)證往往不是這樣表述的;
第三，登記機(jī)關(guān)的印鑒也是辨別真假的重要標(biāo)準(zhǔn);
第四，附在房產(chǎn)證后邊的宗地圖是不易被復(fù)制的，如果是真的房產(chǎn)證，其上面有規(guī)范的宗地圖，而假房產(chǎn)證往往沒有宗地圖或只有不規(guī)范的宗地圖;
第五，真的房產(chǎn)證打印字體的顏色比假房產(chǎn)證的字體顏色要淡一些。肉眼識別房產(chǎn)證真?zhèn)危梢钥醋舟E是否清晰。
房屋租售中介實施的詐騙
1、采用欺騙手段截留客戶資金，將其非法占有或用于投資、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險項目。房屋中介公司要求買房者將購房保證金、首付款、購房款等存入中介公司指定賬戶，由他們“代為保管”，利用辦理購房手續(xù)的時間差，從事投資、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險項目，獲取中短期收益。這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的運(yùn)作方式一旦出現(xiàn)問題，最終會導(dǎo)致資金鏈斷裂造成損失。如2006年天津市公安機(jī)關(guān)偵辦的一起合同詐騙案中，某房屋中介公司非法占有使用客戶資金近1.45億元，涉及群眾1486人。
2、中介公司指使公司員工及他人假扮購房人，與賣房人簽訂房屋買賣合同，支付少量定金或部分房款后，將房屋過戶至虛假購房人名下，最后將騙取的房屋轉(zhuǎn)賣或抵押從中非法獲利。浙江省公安機(jī)關(guān)偵辦的某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合同詐騙案中，犯罪嫌疑人以此方法共騙得房屋54套，價值4600余萬元。
3、利用為購房人代辦理銀行貸款之機(jī)將房產(chǎn)抵押給銀行，然后冒用購房人的身份證件，將銀行發(fā)放的貸款占為己有。2004年上海市某房地產(chǎn)中介公司以此方法連續(xù)作案十余起，非法占有應(yīng)屬于買方的銀行貸款700余萬元。
4、公布虛假房屋租賃、銷售信息，與客戶簽訂租房、購房合同，騙取客戶中介費(fèi)及定金。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)商或個人在預(yù)售、出售房屋時，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實，采取一房多賣的方式騙取他人購房款。青海省公安機(jī)關(guān)辦理的一起合同詐騙案中，某公司以此方法騙取80余名購房者房款共600余萬元。
(三)虛構(gòu)商鋪等房產(chǎn)投資項目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進(jìn)行投資騙取投資款。如2004年12月，浙江某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司虛構(gòu)在邊境建立商品批發(fā)市場的投資項目，騙取300余名投資者的投資款共計4000余萬元。
(四)以能夠幫助購買回遷房、單位房等低價房為名，虛構(gòu)房源，詐騙他人購房款。如2006年北京市公安局偵辦的一起合同詐騙案中，犯罪嫌疑人以能夠幫助購買回遷房為名詐騙他人購房款200余萬元。
(五)通過偽造房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、購房款。如2006年北京市公安機(jī)關(guān)偵辦的一起詐騙案中，嫌疑人連續(xù)作案30余次，騙取他人房屋租金共計150余萬元。
(六)隱瞞門面房即將拆遷的事實，虛假發(fā)布“門面房轉(zhuǎn)讓”的信息，將門面房轉(zhuǎn)租給他人，騙取租金。湖北省公安機(jī)關(guān)辦理了多起以門面房轉(zhuǎn)讓為名進(jìn)行詐騙的系列案件。
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