智能化社區的物業管理范文推薦
摘要：社區智能化領域里的產業鏈由智能化設備生產和研發商、系統集成商、網絡運營商、房地產開發商、物業公司和住戶組成，對這個產業鏈進行分析，力求準確地反映物業公司在這個產業鏈中的位置和應起的作用，探求一種適合中國國情的智能化社區的物業管理模式。
1概述
中國從1997年開始建設智能化社區，到現在已經有5年了，在建設過程中，既有成功的經驗，也有失敗的教訓。
隨著生活水平的提高，居民對生活環境提出了更高的要求，到了1997年，為了拆除"鐵籠子"，在社區內建設安防系統，怎樣建設好安防系統就成了一個嶄新的課題、這涉及到安防系統的軟硬件質量、配置是否合理、管理是否得當等一系列問題，做得好的社區，使發案率趨近于零，社區環境優美、居民感覺安全、方便。做得較差的社區，居民怨聲載道，甚至使人感覺到沒有安防系統可能更方便。
隨著網絡經濟的高速發展，2000年4月，長城寬帶提出在社區內"免費"建寬頻網絡，隨后中國電信、聚友等一批企業如法炮制，就這樣啟動了社區寬帶網絡的建設熱潮�；贗nternet的安全系統和物業管理系統相繼開發出來，安全系統和物業管理系統將變成為網上的一個應用和服務項目，這也是世界上智能化社區的發展趨勢。但在社區內建寬頻網有幾種選擇，到底采用哪一種并沒有一定的模式，而是應根據社區的內外部環境來選擇，否則，效果適得其反。
只要有資金，配備好一個智能化社區的"硬件"不難，但是要管好一個智能化社區，并讓已有的智能化系統發揮它應有的作用，卻不是一件容易的事，關鍵就在于有沒有一套比較完善而且切實可行的智能化物業管理方案。
目前，中國的智能化社區的建設注重"硬件"，以實用、價廉為基本原則，隨著生活水平的提高，智能化社區的建設將以適用、舒適和安全為基本原則，除了進一步提升原有的硬件水平外，隨著網絡硬件、軟件和電子商務環境的成熟，用電子商務全面提升社區智能化的硬件水平、管理水平和服務水平，使廣大居民真正地享受智能社區信息化給人民生活帶來的重大變化，使居民真正地感受到智能化系統給人們的生活所帶來的便利。
所謂智能社區的建設就是通過以家庭為核心的三層信息平臺：家庭內部的數字化平臺、社區的智能化平臺和城市公眾信息平臺，將信息、網絡、自動控制、通訊等高科技應用到人們的生活領域，以家庭信息化為手段，實現家庭社會化和社會的家庭化。它包含三方面的內容：智能安防系統、信息系統和物業管理系統。
社區智能化領域里的產業鏈由智能化設備生產和研發商、系統集成商、網絡運營商、房地產開發商、物業公司和住戶組成。社區智能化產業能否健康地發展，和產業鏈中的各個環節有關，要想找出問題的所在，必須對整個產業鏈進行分析。下面對這個產業鏈進行分析，總結經驗，吸取教訓，力求準確地反映物業公司在這個產業鏈中的位置和應起的作用，探求一種適合中國國情的智能化社區的物業管理模式。
2我國社區智能化產業鏈的現狀
我國社區智能化設備生產和研發商，有一定的研發和生產能力，所生產的產品能滿足基本的需求；但在功能和產品的穩定性上還要多下功夫�！吨袊讓弥悄芑瘶潜P調查報告》顯示室內安防和抄表系統的投訴率最高，幾乎高達26%，其它系統也都有不同程度的投訴。
�、傧到y集成商：在系統集成行業，現在還處于"百家爭鳴"的階段。在深圳，系統集成商登記注冊的有500多家，水平參差不齊。智能化系統集成商大概有4類：第一類是以前做安防監控的專業公司，現在轉型做智能化，但是在人員配備上又沒有做相應的補充，特別是計算機網絡人才奇缺，由它們做出的系統難免有欠缺之處；第二類公司以前是銷售計算機和做計算機網絡的，現在轉型做智能化，它們在其它系統的認識上存在一定的缺陷，特別是在做小區時，沿用它們在大廈里面的做法，肯定要碰壁；第三類公司認為做智能化系統集成很容易，跟上建工程差不多，隨便找幾個工程技術人員?quot;揭竿而起"了，由它們做出的東西其水平可想而知；第四類公司有一批技術全面和施工經驗豐富的人員把關，各類技術人員齊全、配備合理，資金雄厚，各種儀器、設備和工具齊全、配置完備，由它們做出的系統更趨于合理。第四類公司目前比較少，以前三類公司居多，這也是為什么房地產商認為系統集成商的水平較低的占23%、一般的占61%、較高的占16%的原因。系統集成商里必須具備技術全面、懂市場、懂工程和懂物業的高級技術人才，而大多數系統集成商里沒有這樣的人才，這就是房地產商認為系統集成商應提高自身技術力量的占70.70%、應提高解決方案的占60%的原因�，F在許多系統集成商接下工程后，就找一些農民施工隊進行施工，在施工過程中又缺乏有效的管理和監理，導致出現施工質量問題，當然房地產商也應該給集成商一個好的施工條件，現在做小區，大多要配合業主裝修，這本身也給施工帶來了難度。這些因素綜合到了一起就出現了有64.20%的房地產商認為系統集成商應提高施工質量。
②網絡運營商：寬帶入戶在全國正以出乎預料的速度推進。由于寬帶接入一開始就打破了壟斷，出"百家爭網"的局面，運營商的服務質量和收費標準也千差萬別。寬帶接入的方式大概有如下幾種：a．新建住宅小區一般由開發商雇請運營商預裝；b．現有住宅小區由物業管理公司與運營商簽訂裝配合同；c．老城區則由政府街道辦事處或居民委員會作主簽約；d．有的企業只是鋪設線路，打算將來整個線網賣給運營商�？傊�，選擇權都不在真正的用戶－－居民手里。與其"火熱"的表象相比，在全國真正將社區寬帶網敷設到位，運營起來的卻沒有幾個，大多處于"跑馬圈地"階段，而許多小運營商則完全是只圈地不種地。中國的寬帶網絡建設如此艱難，有以下幾個原因：a．中國已建成了全國寬帶骨干網、寬帶城域網和一些社區寬帶網，網絡帶寬大量閑置，但是上網速度還是很慢，其中的原因在它們之間沒有很好的互通互聯，沒有讓整個寬帶真正地互動起來。中國所應用的網絡技術及結構在世界上是最先進的，網絡帶寬在世界上也是名列前茅，中國要想利用網絡帶動整個國民經濟的發展，發揮網絡應有的作用，急需出臺相關的互聯政策，徹底打破各自為政的局面。b．ISP商和ICP商之間缺乏有效的整合，網上內容太少。c．居民的經濟承受能力有限。d．網絡還沒有真正地融合到人們的生活中，使它變成日常生活的"必須品"。
�、鄯康禺a開發商、物業公司和住戶：深圳有96%的新建樓盤要上智能化項目。房地產公司上智能化項目，主要考慮3個方面的因素：業主的需求（43%），樓盤的增值（34%）和物業管理的增值（23%）。要想使業主滿意，必須建好家庭信息化平臺，要想使樓盤和物業管理得到增值必須建好社區信息化平臺，用電子商務全面提升社區的物業管理水平�？紤]業主的需求，要求重視人與居住環境的協調，能夠方便地控制室內居住環境，同時家里的智能系統要有自調節和自適應功能。要想使智能系統發揮它應有的作用，在重視硬件建設的同時，更重要的是建設好軟件系統，這一點往往被大家所忽視。
智能化社區的建設似乎步入了一個"迷茫"期，大家好象都知道什么叫智能化社區，又好像不大清楚，總是感覺到智能化社區沒有達到它應有的效果，總是感覺到有什么地方沒有做到位，到底是什么地方，心里沒底。其實沒有做到位的是三個平臺：家庭信息化平臺、社區信息化平臺和社會綜合信息化平臺。住戶只有通過家庭信息化平臺和社區信息化平臺、社會綜合信息化平臺緊密相連，獲得家庭智能化系統、社區和社會能提供的各種服務和便利，只有這樣，家庭智能化系統才能真正地"活"起來。
在智能化系統的日常管理和售后維護方面，一般的物業管理公司是比較欠缺的，一方面應加強這方面的技術儲備和技術培訓，另一方面，應提高對智能化的認識。
要想使智能化系統給樓盤和物業管理增值，首先房地產公司和住戶都要改變觀念，天下沒有免費的午餐，想得到優質服務就必須付費，這也是急需挑明的一件事。系統安裝好了以后，應該制定一個明確的智能化服務包括維修、維護和管理的費用標準，按照一定的比例，系統集成商和物業公司分成。目前甲方和系統集成商就售后服務問題，一般都含糊其詞；物業公司就智能化的管理費用問題和業主之間也含糊不清。這樣出了問題后，很難找到相應的單位來處理，大家都說沒有收費，我可以不負責，長期下去，就象門戶網站一樣，因為收不到費用，而產生惡性循環，最后會毀了整個智能化行業。
物業公司不敢收費，主要是對責、權、利的考慮，覺得收了費用，用戶家又發生了失竊事件，怎么辦？大家要明白一個道理，智能化系統可以提高房子和社區的安全度，并不能包辦一切�？梢詫@套系統投保，發生失竊事件，由保險公司來負責處理。物業公司制定相…的警情處理措施和方法，最大限度地保障社區的安全，可以名正言順地收取服務費用。這樣，物業管理增值了，可以服務得更好，社區管好了，樓盤也隨著升值，形成一個良性循環。
3智能化產業鏈中存在的問題
作為智能化設備生產和研發商必須服務好系統集成商、網絡運營商、房地產開發商、物業公司和住戶。作為系統集成商要求提供價廉物美、容易安裝調試的產品；作為網絡運營商要求產品能在網絡上運行，成為網上的服務和增值項目；作為房地產商要求在滿足功能的情況下，價格盡量地低；作為物業公司要求產品的性能穩定，好維護和管理；作為住戶希望產品具有人性化的特點，真正成為住戶的好幫手，而且產品應該能跟上科技的進步。基于產業鏈的考慮，設備研發和供應商應研發具有人性化、具有遠程維護功能、性能穩定、能在網絡上運行、價格低廉、外觀美麗、具有時代科技氣息的智能化產品，這也是產品研發的一個方向。
系統集成商一方面應招收綜合素質比較強的高科技人才，來提高自身的技術水平，樹立公司的品牌；另一方面要注意加強對物業公司的培訓，競標時要避免惡性競爭�，F在的市場競爭和以往不同，系統集成商的作用不僅僅是安裝和調試設備。一個成功的系統集成商首先應該為甲方就社區智能化的建設提供咨詢和策劃，因為你設計和提供的智能化系統，能使甲方滿意（提高了樓盤的品位、售樓好和住戶滿意等），那就成功了第一步；第二步，根據自己對甲方要求的理解和對甲方的外部條件的調研，制定社區智能化的技術實施方案；第三步，根據甲方的工期，保質保量地完成系統的安裝和調試；第四步，制定智能化系統的管理方案，培訓物業管理公司，使其能熟練地應用這些系統。上述四步，如果有一步出問題，此系統集成商在此行業就很難立足。在系統安裝調試完畢后，對物業管理公司和業主的培訓很重要。全國的智能化系統能運行良好的沒有幾個，其中很大一部分原因，就是物業管理公司沒有熟練掌握這套系統，沒有形成行之有效的管理方法，對業主培訓也不夠，導致應用困難。關于售后服務現在已經成為業界將要面對的一個很嚴峻的問題。
網絡運營商應該有自己的盈利模式，為住戶"定制"服務，而且必須和物業公司建立一種緊密的合作關系，只有這樣，才能將服務"送"到尋常百姓家。
房地產開發商要提高自身對智能化的認識，要知道怎樣選產品、怎樣選系統集成商、怎樣選網絡運營商和怎樣選物業公司，同時還要清楚怎樣對智能化工程進行監理。選產品時，一定要站在住戶的角度去考慮，不要一味地追求低價，讓產品供應商和系統集成商有合理的利潤，否則，產品質量和售后服務就大成問題。
物業公司首先應該提升自身的水平，要能用好智能化系統，對智能化系統的收費問題不能含糊其辭，應對住戶解釋要想得到良好的服務，就需付相應的費用。住戶也應有接受高科技產品的能力。
政府和行業協會應按照這個產業鏈運作的基本規律，制定相應的法規和行規，來規范和引導這個市場，使這個市場朝良性化的方向發展。這個產業鏈中有這樣幾個問題急需解決：1、產品的質量和性能有待于進一步提高；2、項目競標時存在很嚴重的惡性競爭現象；3、智能化系統的售后服務及收費問題有待解決；4、智能化工程施工有待于規范；5、智能化監理制度有待于建立；6、在智能化招、投標時，物業管理公司應參與；7、應成立相應的智能化咨詢公司。
4物業管理公司在智能化產業鏈中的位置和應起的作用
物業管理公司在智能化產業鏈中起到一個承上啟下的作用，位置相當重要和特殊，它將直接面對最終的業主－－住戶。智能化系統的失敗其原因在很大程度上不是硬件，而是管理上的原因。缺少了物業管理公司這一環，使智能化系統很難走進住戶的生活。
因為設計者必須對整個安防界的器材要有一個通盤的了解、對使用者的心態、對小偷的心態、對社區的特點都要有一個了解，只有結合這"四個了解"，才能設計出切實可行的具有人性化的安防系統。物業公司直接和住戶打交道，對上述四個方面都有相當深刻的體會和了解，如果在設計的時候，由物業公司提供這方面的建議，所設計出來的智能化系統將有很強的實用性。
以室內安防系統為例，物業公司認為，社區的安防應是以預防為主，主要的目的是嚇走小偷，而不是抓小偷，以住戶的人身安全為第一。如果以抓小偷為目的，會給業主帶來人身傷害，同時破壞小區的氣氛，業主不安定心態加劇，這樣，不利于業主的身心健康，也不利于甲方的聲譽和售樓�；谏鲜隹紤]，家里的報警系統發出報警時，蜂鳴器應鳴叫，將小偷嚇走。住宅不同于辦公樓，當用戶家里沒有人或住戶出差了，安防系統出現誤報或者是發生了盜竊事件，家里的喇叭鳴叫不停，怎么辦？在事件處理完了以后，怎樣使系統重新處于布防狀態？要解決這些問題，系統具有控制中心布／撤防功能即可。保安確認是系統誤報或處理完警情后，可以通過控制中心，使住戶家里的系統重新處于布防狀態，接受監控。系統誤報和業主誤操作在所難免，關鍵是怎樣處理能讓業主滿意，物業公司要解決這個問題，控制中心必須要有誤報識別功能。當業主在家時，系統發生誤報或業主誤操作，導致系統報警，此時住戶家里的蜂鳴器鳴叫，住戶一般會立即撤防，使蜂鳴器停止叫喚。在控制中心，出現報警后，中心會接到警情，住戶撤防，中心也會知道，當一住戶報警到解除警情的時間不超過30秒（用密碼布／撤防，小偷很難在30秒內破譯密碼），一般可以認為此類警情屬于誤報或者是用戶誤操作造成的，不用立即出動保安，而是采用其它的方式探視該住戶，以防萬一。在選擇探測器時，要使住戶在家也能布防，住戶正�；顒訒r，不會引發報警，如果選用紅外探測器，也應首選智能型幕簾式紅外探測器。這種紅外探測器是專門為住宅設計的，具有方向性，布防以后，形成一道看不見的紅外墻。布防后，住戶可以在家里和往常一樣活動，不會報警，當人從客廳走到陽臺或開窗時，由里向外闖過紅外幕簾，不會報警，主人設定一個在外面持的時間，在設定的時間內，主人從陽臺進屋，又闖過了紅外幕簾，不會報警。但是如果只是從外往里闖過紅外幕簾，馬上就報警。
如果按照物業公司的上述建議設計和選擇室內安防系統，住戶會比較滿意，而且可以使業內比較"頭痛"的誤報問題，在很大程度上得到緩解。
在選擇系統集成商時，如果有物業公司參加，將會就智能化系統的售后服務及收費問題，在招、投標時，就達成協議。物業公司在一定程度上將直接參與智能化工程的監理，防止"亂尾"工程的出現。
在選擇網絡運營商時，如果有物業公司的參與，物業公司考慮到日后的利益，將會對網絡運營商提出要求，可以有效地防止"圈地"而"不種地"的現象。要打破目前寬帶建設運營的僵局，寬帶網絡運營商必須有自己清晰的盈利模式。由于社區網絡建設具有地域性，如果是擁有城域網的網絡運營公司來建社區寬帶網，將會打破這種僵局，因為它有非常清晰的盈利模式。這個網絡運營公司最好是集ISP、ICP、ASP、IDC于一身的巨無霸企業。目前電信、聯通、移動、網通、吉通、衛通、鐵道、廣電和中信國安等公司都有如此的實力，提供全方位的ASP服務，只有這樣，才能占領市場和盈得客戶。網絡的潛力到目前為止還只發揮出20%，要想最大限度地發掘網絡的潛力就是在產業的環節里面實現電子商務。集ISP、ICP、IDC于一身的巨無霸企業才有能力構建成可伸縮的標準化電子商務平臺，提供全方位的ASP服務，徹底改變社區的管理模式和意念，全面提升社區管理水平。
下節提出一種可行性的操作方案供大家參考。
5一種可行的智能化系統建設操作方案
房地產公司在建設智能化系統之前，首先應選擇好物業管理公司。
建議采取以下步驟：
�、偌追降男枨蠛屯獠織l件的調研，確定智能化系統的功能、實施步驟：由甲方牽頭，物業公司參與，委托"真正"的智能化咨詢公司，根據甲方所能接受的價格，配備智能化系統的功能和實施步驟，以此為依據，出標書。在招標時將智能化系統的售后服務問題考慮進去。
�、谥悄芑到y方案和設備招標，確定系統集成商：招標委員會由甲方、物業公司和相關專家組成，對智能化系統方案和設備進行評標，確定系統集成商。從出價最低的系統集成商開始或抽簽確定順序，由它們向招標委員會陳述，怎樣在它們的報價范圍內，在它們能獲取合理的利潤的前提下，怎樣實現所要求的功能，由招標委員會封閉地進行討論、投票，確定中標單位，這樣，可以有效地避免惡性競爭，保護甲方的利益。
�、鄞_定網絡運營商：和確定系統集成商的方法相同。
�、苡上到y集成商拿出智能化設計方案，對智能化系統進行深化設計，由甲方組織，設計院和系統集成商協商，由設計院將智能系統設計到設計藍圖中去，設計院設計出的智能化系統，由設計院和系統集成商共同審核簽章通過，智能化設計方面的責任由系統集成商承擔，因為系統集成商對所采用的方案和設備最了解，由它們進行深化設計是最合理的。一個系統集成商如果只會進行施工，而沒有設計能力，可以說這樣的系統集成商一般是做不出好的智能化系統的，但是中國的傳統是由設計院設計一切，如果智能化系統的設計圖單獨出來，這樣，就多出了一個設計單位，和后面的施工、監理配合帶來不便。建議由系統集成商對智能化系統進行深化設計，由甲方組織，設計院和系統集成商協商，由設計院將智能系統設計到設計藍圖中去，這樣既保證了智能化設計的完整性，又便于和傳統的施工、監理配合。
�、萦杉追浇M織，物業管理公司參與，系統集成商和監理單位協商，由物業公司派人參與智能化系統的監理。
�、奘┕�、調試：由智能化咨詢公司進行中期檢查，重點保證智能化工程科技含量落實和工程質量達標。
�、咧悄芑到y管理人員培訓：在系統調試階段就進行。
�、嘣囘\行。
�、釡y試、驗收：開發建設單位組織智能化咨詢公司、物業公司和業主代表對系統進行驗收。
⑩投入運行。
以上方法，可以有效地保證智能化產業鏈的良性循環，保護這個產業，同時也有效地保護了住戶的利益。
6用電子商務全面提升智能化社區的物業管理水平
要讓一套智能化系統發揮它應有的作用，房地產商、物業管理公司和系統集成商必須密切配合。房地產商所投資的智能化系統必須符合業主的要求，房子才好賣，該建的硬件都建了，很多房地產商開始發愁，下一步用什么作為"賣點"，我說下一步的"賣點"將是社區電子商務，并提供切實可行的實施方案，給住戶一個溫馨、舒適和便利的日常生活和購物環境。物業管理公司經常為住戶對智能化系統的投訴而焦頭爛額，如果有一套有效的投訴和處理機制就可解決問題，這其實也是社區電子商務的一部分。系統集成公司為智能化系統的維護，經常在人員和資金的安排上大費周折，其實大部分問題不用出動人員，也可解決，如果利用網絡來遠程完成，就可解決集成商的憂慮，這其實也是社區電子商務中的一部分�？傊秒娮由虅胀耆梢匀嫣嵘鐓^智能化的服務水平，成為智能化社區的"下一個亮點"。
針對我國智能化社區的特點，宜采用協同式商務，在社區內建一個統一的電子商務平臺，將商品制造商和供應商變成一個個的專業化伙伴的聯合體，為住戶的需求提供產品和服務。
在社區內建立統一的電子商務平臺，將與住戶關聯的地產商、系統集成商、物業公司、學校、證券商、銀行、商場和一些專業的門戶網站連接起來，將它們變成社區里的多個專業化伙伴，變成一個供求鏈，組成一個高度靈活性的聯盟關系，為居民定制所需產品。
社區里的電子商務分成五個部分：
（1）智能化系統的維護、管理、日常收費和投訴處理系統做這個系統的目的是為了全面提升社區智能化系統的維護和管理水平，便于系統集成商的維護，方便物業公司的管理，提升房屋的檔次，最大限度地為住戶服務。在網絡高度發達的今天，我們采用的智能化產品和家電產品應具有遠程調試、通訊和控制功能，這樣，系統集成商通過網絡就可以預先知道系統是否運行良好，何時需要維護和修理，這樣就完全克服了系統開通后，由于維護不及時，管理不善所帶來的種種后果。住戶就不用顧慮家里的智能化系統和各種電器性能是否有問題，而將精力花在其它的方面。物業管理的日常收費和投訴可以在網上進行。這樣，避免了房地產開發商、物業公司、系統集成商和住"面對面"的接觸，一切都在網上靜悄悄地進行，充分發揮了"機器"的作用，最大限度地避免了由于"人為因素"而帶來的不便，提高了社區的生活品位，提升了居民的生活素質。
�。�2）教育和證券系統
和相關的大、中、小學以及相關的教育培訓機構聯合，設立相關的教育以及收費系統，讓住戶在家就可以自由自在地接受相關的培訓和教育。證券公司的大戶室有走向家庭的趨勢，和相關的券商合作，將服務器放在社區，利用社區網，將家庭真正地變成大戶室。
（3）娛樂和信息系統
根據社區的特點設立一些游戲、視頻點播、社區文娛項目，豐富平臺的內容，而使其具有更大的吸引力。設立一些旅游、交通、通信、氣象、房產和購物指南的一些和住戶密切相關的一些欄目，讓住戶通過電腦，基本上可以了解到他們想了解的東西。
�。�4）電子購物系統
在中國目前的條件下，充分利用大商場、物業公司、住戶和網絡的特點，是可以實現電子購物的，可以充分地避免"傳統電子商務"中出現的送貨不及時、收貨不方便等制約電子購物發展的因素。下面以深圳為例進行說明，在深圳，很多大商場具有物流配送能力，但是由于交通等原因，貨物不能準時送達；消費者也由于種種原因，在很多情況下，也不能準時在家里等，常常為等貨送上門，由于雙方的誤差，而等得焦頭爛額，而消費者的感覺是惟一的好
"時間準確性"問題，精簡了配送隊伍，減少了投入，提高了銷售額；物業公司利用商場的配送能力和提供的冰柜，在硬件上幾乎不用投資，在沒有增加人手的情況下，完成了中轉，還可以從差價上獲利；為業主提供了方便，提高了生活素質。同時利用物業公司和業主之間的關系，解決了信譽問題。這種商務模式，有的智能化社區已經在進行嘗試。
中國智能化社區的網絡應用程度不一，在有條件的社區，首先進行電子商務嘗試，積累經驗，通過政府、房地產商、物業公司、網絡公司、企業等各界的通力介作，借鑒國外先進科技成果和管理經驗，盡快建立起擁有自主知識產權的綜合服務智能社區電子商務平臺。本著市場牽引、應用主導、網絡共建、資源共享、技術創新討和競爭開放的方針，盡快建立和健全相關從依法規，開發關鍵的技術和產品，形成適合中國國情的智能社社區電子商務的運營機制。
7結束語
物業管理公司如果能參與智回回化系統建設的全過程，將可以回效地解決針能化生活業鏈中停人回回一些問題，將使這個產什進入良性循環。
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