關于卓越集團副總經理鄔風柏的專訪
卓越集團2007年開始傳出上市的信息,指定摩根士丹利和瑞銀集團協助其IPO,預計將籌資17.3億美元. 卓越集團注冊地香港,籌備以紅籌渠道登陸港股. 但掛牌進程卻一拖再拖. 近日,卓越集團董事局主席李華沒有對媒體透露上市的具體日程,只表示上市與否需根據業務需要而定,目前香港融資市場投資氣氛較為淡靜. 卓越上市的計劃可能因為對價不理想而推遲.
博鰲·21世紀房地產論壇現場,卓越集團副總經理鄔風栢接受了本報記者的專訪.
《21世紀》:宏觀調控的環境下您覺得市場目前關注的是什么?
鄔風栢:我覺得目前最關注的是市場信心的問題. 3月份以來,我們國家的儲蓄存款持續增長,說明市場購買資金是不缺的,缺乏的是市場信心. 房地產的周期我們過去說有高有低,現在的周期更注重的是信心周期.
市場越來越趨于合理,我們不能把住房看成我們未來老百姓主要的、社會壓力的東西. 目前美國的收入和房價比約2.8倍,中國現在是20倍,我不敢說要達到美國的水平,至少要趨于合理,讓住房在老百姓的消費支出中不構成重大的壓力. 就像每天吃飯、穿衣服,住房也應該是這樣的.
《21世紀》:您認為目前房地產商資金來源的主要渠道有哪些?成本是否變化?
鄔風栢:對于品牌地產商來講,來源渠道沒有太多的變化,原來從銀行取錢還是從銀行取錢,但成本比過去增加,主要有兩個因素:第一,去年八次的調息,第二,由于資金的供求關系,銀行在基準利率上調高30%左右. 比如現在目前市場的基準利率一到三年期的是7.56,現在是7.56的基礎上加7.56×10%的概念.
《21世紀》:有一種說法,銀行在貸款給一個中等企業,品牌不是特別大企業時,會簽一個財務費用協議,變相把利率調高到12%左右,有沒有這種可能?
鄔風栢:對于一些銀行認為不是屬于長期投資的對象,有這種可能. 對品牌商上來說,相信幾乎不會碰到這種情況.
銀行的問題是整個信貸規模受調整的情況下,要求利潤還要往上增加,因為他本身是上市公司,銀行會通過很多渠道增加它中間業務收入.
當然還有企業負債率的原因. 銀行考慮到負債率的問題,也會提高風險收益.
《21世紀》:您估計負債率會達到什么樣的水平?以前說60%對于一個地產商來說比較合理.
鄔風栢:現在地產商的負債率會比原來增加10%-20%. 越是大的地產公司負債率越高.
《21世紀》:那么高負債的運營,地產商有沒有新的融資突破口?
鄔風栢:現在出現的離岸交易,在境外做交易,房子不用在國內市場賣,而是以離岸交易在國外直接賣項目的股份就可以了.
《21世紀》:卓越擁有很多的商用物業,怎樣才能夠避免投資物業的持有造成資金問題?
鄔風栢:商業地產增長比較慢,建設期比較長,資金成本比較高,短期看收益率不高,但從長遠來說會越來越好,因為房價一旦漲了它有份,租金漲它也有份. 只是一般的小公司做商業地產風險非常大,必須有足夠的資金實力.
我國內地的上市公司,包括在香港的紅籌公司,和香港老牌子的公司比較,最大一個風險就是,我們這些老板手上是沒有錢的,他們所有的資產全放在上市公司里面去了.
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