鄭州市城中村改造辦法-辦法
第一章總則
第一條為加快城市化進(jìn)程，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。
第二條本規(guī)定所稱(chēng)城中村，是指在本市市區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式的農(nóng)民聚居村落。
第三條本市市區(qū)范圍內(nèi)城中村轉(zhuǎn)制及城中村改造的規(guī)劃、建設(shè)、管理，適用本規(guī)定。
列入改造范圍的城中村，由市人民政府公告。
第四條市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)本市城中村改造工作。
各區(qū)人民政府在市人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施。
規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、市政、房地產(chǎn)、民政、公安、發(fā)展計(jì)劃、財(cái)政、審計(jì)、勞動(dòng)保障、教育、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門(mén)應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村的改造管理工作。
第五條城中村改造實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、綜合開(kāi)發(fā)、分步實(shí)施的原則，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人及投資者的利益。
第二章城中村轉(zhuǎn)制
第六條城中村轉(zhuǎn)制，是指城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。
轉(zhuǎn)制后的城中村按城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。
第七條城中村的集體土地依法全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，村民由農(nóng)業(yè)戶(hù)口轉(zhuǎn)為居民戶(hù)口。
第八條列入改造范圍內(nèi)的城中村撤銷(xiāo)村民委員會(huì)，依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立社區(qū)居民委員會(huì)，就近劃歸城市街道辦事處，或根據(jù)管理需要設(shè)立城市街道辦事處。
第九條禁止任何組織和個(gè)人在城中村轉(zhuǎn)制中侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)。
城中村轉(zhuǎn)制中集體資產(chǎn)的處置，應(yīng)堅(jiān)持下列原則：
(一)充分尊重集體組織全體成員的意愿和權(quán)利，保障全體成員有效行使對(duì)集體資產(chǎn)處置的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán);
(二)堅(jiān)持民主、公開(kāi)、公平、公正的原則;
(三)兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和近期利益。
第十條城中村轉(zhuǎn)制前，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資。清產(chǎn)核資工作由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)，可組成由村組干部、村民代表和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員參加的清產(chǎn)核資小組，具體負(fù)責(zé)清產(chǎn)核資工作，必要時(shí)可委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。清產(chǎn)核資小組組成人員應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議或村民小組會(huì)議同意。
清產(chǎn)核資應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資的規(guī)定執(zhí)行，清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議或村民小組會(huì)議確認(rèn)。
農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)等部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。
第十一條集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資后，村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，制定具體的資產(chǎn)處置方案和股份化方案，經(jīng)村民會(huì)議或村民小組會(huì)議討論通過(guò)后實(shí)施，并報(bào)區(qū)人民政府備案。
集體資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)提取一定比例的資金，專(zhuān)項(xiàng)用于保證五保供養(yǎng)對(duì)象的正常生活和城中村改造遺留問(wèn)題的處理，該項(xiàng)資金的提取、管理和使用辦法，由區(qū)人民政府制定。
第十二條城中村村民委員會(huì)、村民小組撤銷(xiāo)的同時(shí)，分別組建股份制企業(yè)，村民委員會(huì)、村民小組的集體資產(chǎn)股份化后轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)，由集體法人股東和個(gè)人股東持股，集體法人股原則上不低于40%。達(dá)不到單獨(dú)組建股份制企業(yè)條件的，經(jīng)原村民會(huì)議或村民小組會(huì)議決定，可將集體資產(chǎn)以入股形式與其他經(jīng)濟(jì)組織共同組建股份制企業(yè)。
轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)，負(fù)責(zé)企業(yè)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，承擔(dān)原集體經(jīng)濟(jì)組織的債權(quán)、債務(wù)，并負(fù)責(zé)催收租金、承包金和其他應(yīng)收資金。
第十三條集體資產(chǎn)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)的個(gè)人持股部分，按應(yīng)參與分配的農(nóng)業(yè)人口一次性配置股份，固化股權(quán)。
原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織凈資產(chǎn)中的閑置貨幣資金，應(yīng)首先用于為原集體經(jīng)濟(jì)組織成員辦理社會(huì)保險(xiǎn);剩余部分可量化到個(gè)人，轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)，也可直接分配到人。
原集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人持有的股份，可以轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與。
個(gè)人股的收益歸個(gè)人所有;集體股的收益除用于擴(kuò)大再生產(chǎn)外，主要用于為未就業(yè)的原村民辦理社會(huì)保險(xiǎn)和其他集體福利事業(yè)。
第十四條轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)的集體股部分，由原集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議推選人員組成集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，行使集體股股東權(quán)利，并按原集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議的授權(quán)負(fù)責(zé)集體股收益的管理和使用。集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)集體股收益的管理和使用應(yīng)接受成員會(huì)議的監(jiān)督。
第十五條城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理，并享受社會(huì)保障、職業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇。
因城中村改造增加的就業(yè)崗位，應(yīng)優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
第十六條市、區(qū)勞動(dòng)保障部門(mén)的勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)為有勞動(dòng)能力、且有就業(yè)要求的原村民進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的技術(shù)培訓(xùn)，并推薦就業(yè)。
技術(shù)培訓(xùn)所需經(jīng)費(fèi)由區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)。
第十七條城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)，應(yīng)當(dāng)為本企業(yè)職工辦理社會(huì)保險(xiǎn)，按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，保證本企業(yè)職工依法享受養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)待遇。
城中村轉(zhuǎn)制后，符合本市最低生活保障條件的居民，享受最低生活保障。
第十八條城中村轉(zhuǎn)制后，村辦學(xué)校的人、財(cái)、物統(tǒng)一移交所在區(qū)教育行政主管部門(mén)管理，其占用土地的使用權(quán)及校舍所有權(quán)依法確認(rèn)給該學(xué)校。
任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占村辦學(xué)校的土地、校舍及其他資產(chǎn)，已被挪用、侵占的，應(yīng)予退還。
第三章規(guī)劃管理
第十九條市城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源、建設(shè)、市政等部門(mén)及區(qū)人民政府，編制城中村改造總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
城中村改造總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃。
第二十條城中村改造，應(yīng)在各區(qū)人民政府指導(dǎo)下，根據(jù)城中村改造總體規(guī)劃，按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。
編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，實(shí)行一村一案。
第二十一條城中村改造的各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照城中村改造詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施，并納入全市土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃。
對(duì)未依照規(guī)劃進(jìn)行改造建設(shè)的，城市規(guī)劃部門(mén)不得為其辦理規(guī)劃手續(xù)，國(guó)土資源部門(mén)不得為其辦理用地手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門(mén)不得為其辦理房產(chǎn)登記，并由市城市管理行政執(zhí)法部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)按違法建設(shè)工程查處。
第四章土地管理
第二十二條城中村的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，按照國(guó)有土地進(jìn)行管理，并依法確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。
第二十三條城中村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，土地的合法使用人、土地用途不變。原集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的企業(yè)用地，土地使用權(quán)作價(jià)入股后確認(rèn)給該企業(yè);宅基地使用人可繼續(xù)使用原宅基地，城中村按照規(guī)劃改造完成后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證;其他土地使用權(quán)確認(rèn)給轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)。
城中村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，原農(nóng)用地承包人可繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)。但因?qū)嵤┮?guī)劃需要使用該土地的，應(yīng)當(dāng)服從城市規(guī)劃的需要。
第二十四條轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)魏螁挝徊坏脽o(wú)償調(diào)用。
第二十五條城中村異地建設(shè)需要的土地，由市人民政府采取置換方式予以保障，并辦理土地登記手續(xù)。置換出的土地，納入本市土地儲(chǔ)備。
第二十六條因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地需要收回使用權(quán)的，對(duì)原有的土地使用人，按原土地用途的評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。
涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十七條轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或土地用途改變的，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。
轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓或土地用途改變的，應(yīng)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
第五章建設(shè)和拆遷安置
第二十八條自本規(guī)定公布之日起，列入改造范圍的城中村停止一切與實(shí)施城中村改造規(guī)劃無(wú)關(guān)的建設(shè)活動(dòng)。
對(duì)違反前款規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，城市規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法等部門(mén)和城中村所在區(qū)人民政府、街道辦事處、村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止，并由市城市管理行政執(zhí)法部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)按違法建設(shè)工程查處。
現(xiàn)有不符合城中村改造規(guī)劃要求，又無(wú)法采取改正措施的建筑物、構(gòu)筑物，改造時(shí)應(yīng)予拆除。
第二十九條城中村改造堅(jiān)持統(tǒng)一建設(shè)、成片改造的原則，規(guī)劃容積率不得高于本市城市住宅區(qū)最高容積率，用地規(guī)模不得低于市人民政府批準(zhǔn)的最小用地規(guī)模。
第三十條城中村改造采取市場(chǎng)運(yùn)作方式進(jìn)行，以轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造為主，也可與投資商聯(lián)合改造或通過(guò)招標(biāo)選定投資商獨(dú)立改造。
城中村改造應(yīng)首先安排好原村民居住用房。
第三十一條城中村改造所需資金可采取企業(yè)自籌、村民集資、抵押貸款等多渠道籌集。
按照規(guī)劃改造城中村的，可以享受市人民政府規(guī)定的優(yōu)惠政策。
第三十二條轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)在符合城中村詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)用房和用于出租的房屋，作為企業(yè)資產(chǎn)按股份量化到個(gè)人，也可以出售或分配給原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)用房和用于出租的房屋的，應(yīng)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
第三十三條城中村改造中的城市道路、排污、環(huán)衛(wèi)等市政基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、供暖等公用設(shè)施建設(shè)管理，統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理。
第三十四條城中村改造中建設(shè)用于安置原村民的住宅用房，按建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房享受優(yōu)惠政策。
第三十五條城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第三十六條城中村農(nóng)民住宅拆遷補(bǔ)償、安置以基準(zhǔn)建筑面積為依據(jù)。基準(zhǔn)建筑面積根據(jù)河南省宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本市城市住宅小區(qū)容積率控制標(biāo)準(zhǔn)，確定為每戶(hù)228平方米。
第三十七條拆除住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。未超出基準(zhǔn)建筑面積的，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償;超出基準(zhǔn)建筑面積的，超出面積按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
拆除住宅房屋，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋的建筑面積小于基準(zhǔn)建筑面積的，可以按基準(zhǔn)建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所調(diào)換房屋面積大于實(shí)際建筑面積的部分，由被拆遷人按建筑安裝造價(jià)結(jié)算;被拆遷房屋面積大于基準(zhǔn)建筑面積的，按基準(zhǔn)建筑面積計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，超出部分由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價(jià)結(jié)合成新給予適當(dāng)補(bǔ)償。
實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置住宅，建筑面積不得超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積，超出的面積被拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。
第三十八條拆遷原宅基地上住宅房屋的附屬設(shè)施及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房、其他非住宅房屋或建筑物、構(gòu)筑物，由拆遷人給予補(bǔ)償，不再安置。
原宅基地上住宅房屋的附屬設(shè)施按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
第三十九條轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造城中村的，可根據(jù)本村實(shí)際情況，按照本章規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置原則自行決定拆遷補(bǔ)償安置方案，經(jīng)原集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)討論通過(guò)后實(shí)施，并報(bào)城市建設(shè)拆遷管理部門(mén)和區(qū)人民政府備案。
第四十條20xx年8月9日前原集體經(jīng)濟(jì)組織成員在其合法宅基地上建設(shè)的住宅，符合城中村改造規(guī)劃，未超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積(一戶(hù)多宅的合并計(jì)算)的，在城中村改造完成后，予以核發(fā)房屋所有權(quán)證;超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的，超出部分補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)后，可辦理房屋所有權(quán)證。
20xx年8月9日后原集體經(jīng)濟(jì)組織成員未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建設(shè)處理，拆遷時(shí)不予安置補(bǔ)償。
第四十一條非本村村民占用集體土地建設(shè)房屋，或購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建造的房屋，城中村改造完成后經(jīng)確認(rèn)符合改造規(guī)劃的，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)，可辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證;不符合改造規(guī)劃的，應(yīng)予拆遷，由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
第四十二條已辦理國(guó)有土地房屋所有權(quán)證的房屋可以轉(zhuǎn)讓。但未繳納土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。
第六章附則
第四十三條本規(guī)定所稱(chēng)原村民，是指城中村轉(zhuǎn)制時(shí)在冊(cè)的農(nóng)業(yè)人口。
第四十四條各區(qū)人民政府及市人民政府有關(guān)部門(mén)可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第四十五條本規(guī)定自20xx年11月1日起施行。本市過(guò)去有關(guān)城中村改造的規(guī)定、政策與本規(guī)定不一致的，按本規(guī)定執(zhí)行。
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