房屋租賃應注意哪些？
房屋租賃應注意哪些？1
1、確認出租人、承租人的主體身份
在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對原件、確認雙方當事人的主體身份：
個人審核身份證或護照、港澳居民往來內(nèi)地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；企業(yè)、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的授權(quán)委托證明，若是境外企業(yè)、其他組織，前述證明還應經(jīng)公正或認證。
2、委托出租
委托他人出租房屋的，房屋所有人應當出具授權(quán)委托書，并與受托人簽訂房屋出租委托合同。
3、代理出租
代理人代理出租，應當向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授權(quán)證明，代收租金的，應當由相關的委托文件。
4、租賃合同
律師應當提示租賃當事人可使用租賃合同，也可參照自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應具備以下主要內(nèi)容
�。�1）租賃當事人的姓名或者名稱、住所、房屋座落地點、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設施和設備狀況、房屋用途、交付日期、租賃期限、租金數(shù)額、支付方式和期限、房屋使用要求和維修責任、房屋返還時的狀態(tài)、轉(zhuǎn)租的.約定、變更和解除合同的條件、違約責任、爭議的解決方式、租賃當事人約定的其他內(nèi)容。
5、律師應當審查租賃合同關鍵條款
（1）審查租賃面積的計算方法、調(diào)查核實其是否和房地產(chǎn)權(quán)證上登記面積或法定檢測部門檢測面積一致。
（2）審查房屋交付時的狀況，特別是附屬設施和設備狀況是否具體明確及能否拆除、改建或增設和租賃期滿交還時的要求。
�。�3）審查租賃合同約定的房屋用途是否和政府批準的規(guī)劃用途一致。若不一致，須由出租人或出租人委托承租人報規(guī)劃部門批準。
�。�4）房屋租賃期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同約定的土地使用年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違反此規(guī)定。
�。�5）審查和明確租金和有關費用的范圍，租金是否包含管理費、空調(diào)水電費等；審查租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。
�。�6）若出租人同意承租人對房屋進行裝修，要注意審查裝修的有關約定：裝修的內(nèi)容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任承擔、裝修發(fā)生的水電等費用承擔與支付、裝修過程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)是否免租或一定期限內(nèi)免租等。
�。�7）維修責任：若當事人沒有另外約定，出租房屋的養(yǎng)護、自然或第三人造成的損壞或故障，其維修責任在于出租人；若因承租人使用不當或過錯造成的損壞或故障，則承租人須承擔維修責任或維修費用。
�。�8）若是經(jīng)營性房屋租賃，律師要合理提示當事人是否投保公眾責任險或第三者責任險。
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事項一房屋符合出租要求
1、證照齊全（房屋所有權(quán)證）。
這里常見的有4種情況：
a、房屋所有人（以下簡稱“房東”）直接出租的：
對于城市里面的房屋出租來說，主要是指有房屋所有權(quán)證（以下簡稱“房產(chǎn)證”）。如果出租人是房東，那么首先要看的就是房產(chǎn)證，并與房東的身份證進行核對。如果房屋屬于多人共有，那么那么在簽合同時候，應該讓所有的共有人都簽字同意。
b、他人或中介機構(gòu)代為管理出租房屋的：
有時我們遇到出租人并非房東，而是受房東委托出租，那么除了要檢查房產(chǎn)證，還要出租人提供房東授權(quán)出租的證明。
c、房屋的承租人再次轉(zhuǎn)租的（簡稱“轉(zhuǎn)租人”）
那么應該查看轉(zhuǎn)租人與房東簽訂的出租合同中，關于轉(zhuǎn)租的條款如何約定，如果原合同沒有約定的，那么讓房東寫一份同意轉(zhuǎn)租的聲明。
d、證照不齊怎么辦？
其實這是經(jīng)常遇到的情形，房東會說拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房暫時辦不下來房產(chǎn)證，或者這房子可能過段時間就要拆遷了。按照我國相關法規(guī)規(guī)定，臨時建筑、違章建筑、要拆遷的建房屋出租的話，租賃合同無效。而證照不齊全的，不符合安全標準的，已經(jīng)辦理了抵押的，被查封的，權(quán)屬有爭議的等等，這類房屋是不能出租的。
但是這些事項中的后面幾項，作為普通人是不可能也沒精力去查清的，而你又覺得這個房子環(huán)境不錯，價格合適，這個時候，該怎么辦？租還是不租？
首先，要在看房子的過程中，盡力的把這些情況調(diào)查清楚，多問一問，打聽打聽，靠自己的觀察來看看有沒有問題。如果發(fā)現(xiàn)有上述情況，當然最好的辦法是不租，如果你實在要租，那么切記，在合同中增加一條無效合同處理條款，也就是說如果房屋出租因為違反相關法律法規(guī)的規(guī)定，而導致合同被認定無效的，那么由出租人來承擔所有的不利后果。這樣一來，雖然不能完全規(guī)避風險，但作為善意的一方，如果出現(xiàn)問題，有這一條的保護你還是可以避免自己的.利益受損。
事項二重視租賃合同
首先必須申明；租房子一定要簽合同！
根據(jù)規(guī)定，租期超過六個月以上的，應該簽訂書面租賃合同。如果不簽書面合同，那么就會視為不定期租賃合同。這對于承租人是相當不利的。
合同規(guī)定事項：
（一）當事人姓名或名稱及住所；
�。ǘ┓课莸淖�、面積、裝修及設施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；注意如果是轉(zhuǎn)租的房子，轉(zhuǎn)租不得超過轉(zhuǎn)租人剩余期限，如果約定超過，而房東不同意的話，那你超出的期限是無效的；
�。ㄎ澹┳饨鸺敖桓斗绞�；尤其要注意長期出租的話，房東在租期內(nèi)漲價的約定必須寫清楚，防止房東亂提價；
（六）房屋修繕責任；這個只要是在正常使用過程中，房屋及原有設施出現(xiàn)損壞的話，那么出租人應該負責維修；同時設施如果正常老化廢棄，承租人不應承擔責任；這些是防止在租期滿后，房東想法扣你的押金
（七）轉(zhuǎn)租的約定；盡量讓房東同意你轉(zhuǎn)租；
（八）物業(yè)雜費的條款。對于房屋內(nèi)的設備、租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、電話、物業(yè)維修基金等相關費用的結(jié)算與承擔也要詳細寫清楚，以免給自己帶來不必要的麻煩。
�。ň牛├m(xù)租的約定；作為承租人，在續(xù)租時，相同的條件下有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利；
（十）變更和解除合同的條件；
�。ㄊ唬┻`約責任；
（十二）糾紛的解決
特別提示：
1、租金支付
在合同中要寫明租金的支付期限和支付方式，并且，在看房期間支付定金，或者租房期間支付房租時，都記得讓出租人出具一份收據(jù)，說明收取的金額、用途、時間。如果通過銀行轉(zhuǎn)賬付款的，要在合同中注明，寫清楚轉(zhuǎn)賬賬戶，然后在轉(zhuǎn)賬的時候在備注上寫清是房屋租金。
2、押金事項
承租人在交納房屋押金時要與房東協(xié)商好，是押一付一還是押二付三還是押二付四。因為當承租人合同期滿要求退租時，房東可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來苛扣租房者押金，造成承租人不必要的損失。因此在簽訂租房合同時，雙方就應當注明租約期滿后多少個工作日內(nèi)，在房屋及其設施無毀損的情況下，房東應退還押金。
事項三登記備案
雖然現(xiàn)在租房登記備案的情況很少，而且不登記備案的，一般也不影響租賃合同的效力。但是我還是建議，最好在房屋租賃時去做一個備案。
這樣做的好處就是
1、在房屋管理部門做了一個記錄，證明你和房東的租房行為合法有效，而且由房屋管理部門給你把關，這樣的房屋一般也不會出現(xiàn)法律瑕疵；
2、因為租賃發(fā)生糾紛時候有人管。如果房屋租賃發(fā)生糾紛了，或者房東有侵權(quán)行為，可以申請房屋管理部門來調(diào)解，幫你解決糾紛，這比自己維權(quán)或者訴訟打官司要省事。
總之，租房是一個比較麻煩的事情，因為現(xiàn)在房屋出租市場的火爆，以及租賃市場的不規(guī)范不健全，租房者往往在租房過程中處于劣勢地位，合法權(quán)益易受侵犯，被欺負了的話，損失的不只是金錢、時間，還會影響你的心情，影響你工作和正常生活。因此，在租房時應該慎重選擇，寧可多花些功夫，也勝過亡羊補牢。
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1、雙方當事人的情況。在合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。
2、確定出租人具備處分房屋的權(quán)利，即出租人對房屋具有所有權(quán)或者處分權(quán)。實踐中，有的出租人對房屋并不具備所有權(quán)或者處分權(quán)，導致承租人入住以后被真正的房主“驅(qū)逐”，而這時所謂的出租人往往已不見蹤影，因此，一定要注意這個問題。
3、明確房屋的使用用途。如果承租人在承租房屋以后擅自改變房屋用途，如住宅改為商用，導致出租人財產(chǎn)利益受到損失，而在合同中對此又沒有約定，出租人往往難以追回損失。
4、租賃期間的水電氣以及物業(yè)、供暖等費用的承擔方式。水電氣以及物業(yè)、供暖等費用往往是筆不小的數(shù)目，如果雙方對此沒有明確約定，容易引起糾紛。
5、租賃房屋現(xiàn)有狀況的說明。如房屋的主體結(jié)構(gòu)和房屋內(nèi)已有家具的.狀況和價值等，最好對房屋內(nèi)有關設備的價格作出明確約定，以免日后發(fā)生損壞時無法確定賠償數(shù)額。
6、租賃房屋在正常使用情況下發(fā)生的質(zhì)量問題，應由誰承擔。一般情況下，房屋在正常使用下不會發(fā)生大問題，但如果發(fā)生質(zhì)量問題，都是比較大的問題，因此，為避免萬一，雙方對此也應予以明確約定。
7、租金的支付方式及期限。這也是雙方應重點考慮的問題，三個月一付還是半年一付甚或一年一付等，雙方應予明確約定，否則，極易產(chǎn)生矛盾。
8、是否允許承租人對房屋進行增加改動。如加裝空調(diào)、吊燈等，以及在租賃期滿后如何處理該些新增設備。
9、是否允許承租人轉(zhuǎn)租。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租需征得出租人同意，否則，出租人可以解除合同。
10、在租賃期間內(nèi)對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔。如果在使用過程中，房屋及其附屬設備出現(xiàn)問題或故障，應由誰維修，費用應由誰承擔，這是雙方需要提前明確的，否則，一旦出現(xiàn)問題，極易產(chǎn)生糾紛。
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