如何寫物業管理方案
物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。
物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：
（1）收集樓盤資料：
地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成
（2）掌握開發商對管理服務質量標準的要求；
（3）掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；
（4）掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；
（5）掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；
（6）準備現有的管理方案作為參考。
方案編制要點
不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：
根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。
（1）根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。
（2）制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。
（3）根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。
（4）根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。
（5）針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。
（6）根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。
（7）按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。
（8）對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。
（9）對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。
（10）提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。
經營--物業管理企業發展的必由之路
物業管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發展，許多物業管理公司不僅具有優秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質量標準和有效的質量保障體系，而且形成了較大的管理規模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業分工體系。同時，隨著政策法規的逐步出臺和落實，社會及業主對物一管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區初步形成了競爭有序的物業管理市場。這些充分說明了物業管理在我國已經取得了長足進展。
然而，物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。這一現象的產生既有社會、業主、發展商的因素，也有物業管理企業自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。達到社會效益、環境效益與經濟效益并重，良性發展的目標。
物業管理企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業管理企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶勁，并反過來影響服務質量。就整個行業來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。將物業管理行業與房地產業以及同屬服務業的酒店管理業、房屋中介代理業做一個對比，我們不難得出上述結論。
隨著物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業管理企業的日程上來，物業管理企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。
一、物業管理企業經營的市場基礎和需求
物業管理企業要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業管理企業經營的市場基礎和需求主要有以下幾個方面： 深圳物業管理信息網 -- 物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。
1、房地產市場的發展和變化
房地產市場的發展和變化給物業管理的經營提供了廣闊的市場基礎，具體表現在：
（1）租賃市場的繁榮給物業管理企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業出租以獲取回報，加上購置物業收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業管理由于最接近業主-出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。
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（2）適應性作為房地產開發的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。而物業管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當，會給發展商、業主和物業管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業物業改為商業物業，住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。
（3）物業管理的策劃，已成為房地產營銷策劃的一個重要組成部分。通過設計適合房屋檔次和規模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業管理方案，將建筑設計、環境配套理念延續到建成后的生活方式、社區環境和文化氛圍之中，對房地產開發商已充分認識到了這一點。因此，物業管理企業充分發揮自身優勢，參與房地產營銷策劃，是大有可為的。
（4）房地產開發的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區的大量出現也為物業管理企業的經營提供了大量的機會。
2、居民需求的變化
（1）隨著人們收入的增長，二、三次置業的人數不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當做財產來對待，就更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面的需求。
（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。近年來除了傳統的家政、社區服務得到進一步的發展外，像會所經營管理、智能化信息服務等新興的內容也成為許多物業管理公司關注的對象。 3、物業管理及相關產業的發展
（1）物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。如清潔衛生、盆栽植物的養護和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調水處理、消防系統的維護等等。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業管理公司或其它行業（如酒店業、零售業及餐飲業等）的相關業務或工程，這也不失為一種良好的經營選擇。 （2）隨著物業管理行業規模不斷擴大，不僅帶動了相關產業的發展，而且物業管理本身也對社會相關行業提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現為物業管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應等方面（如各類標牌標識的制作就有很大的需求）。在軟件上表現為對信息、資料、培訓、人才交流、質量體系認證等方面。物業管理企業在這方面的經營行為，既為同業提供了方便，促進了行業的發展，又為自已的經營行為開辟了新的市場。
二、物業管理企業如何經營%
物業管理企業要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營的方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的優勢，才能取得好的效果。總的來講，應該在下述幾個大的方面進行系統的計劃。
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1、對業主--物業管理服務的經營
搞好物業管理服務的經營無疑是物業管理企業經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業管理企業達到長期、穩定、可持續發展的目標，還應關注以下幾個要點：
（1）實施品牌戰略，有計劃、有步驟，積極穩妥地建立企業的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應和市場信譽。
物業管理由于屬于服務業，涉及面較廣，影響服務質量的因素較多，質量保證的實施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業管理服務質量很難進行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業管理產品的提供者--物業管理公司的時候，非常注意其信譽。而優質的品牌是良好信譽的集中體現，故物業管理公司的品牌是其開拓市場的關鍵因素。國外統計資料表明：在某一領域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業管理企業如果不能樹立自身的品牌形象，其發展空間是受到很大限制的。
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建立品牌是一個系統工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個長期計劃并加以實施，首先是苦練內功，提高物業管理水平，使客戶滿意。其次是要規范企業的行為，守合同重信譽，不侵犯業主的權益，積極維護企業的形象。再有就是要注重宣傳和引導，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機進行集中突破。另外，企業綜合實力和管理規模也是建立品牌的重要因素。
（2）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場的作用。 引導消費的作用不應忽視，現在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認識不足。通過積極的宣傳、引導和示范，讓業主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環境對其生活質量和生活素質的影響，以及對其房產（可能是他們最大的財產）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業管理企業的收益，而且能大大降低物業管理的難度，減少與業主的爭議。
（3）積極開拓市場，不斷擴大管理規模，占據更大的市場份額，此舉對提高物業管理企業的總體贏利能力和抗風險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。
（4）重視財務管理，加強工程管理，節能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業管理企業帶來良好的經濟效益。
（5）對物業管理資源進行戰略性調整，根據市場競爭情況和物業管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業務（如清潔，某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業管理公司集中精力和資源來發展自已的優勢項目，也能達到很好的經營效果。
2、以物業本身為中心開展多種經營!
這種經營是對物業管理主業經營的很好的輔助和補充，由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，也會得到很好的回報。概括起來，這類經營主要有以下幾種：
（1）針對業主和客戶而提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等。
（2）針對物業管理行業和其它相關需求的專業化服務。如專業清潔服務和機電設備維保服務。
（3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。如代理業主進行房屋出租。
（4）為物業管理行業提供產品和流通方面的服務。
（5）為物業管理或房地產業提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。
（6）為同業提供培訓、人才交流等方面的服務。
（7）對公共場地或場所的經營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。
3、專項經營活動
與上述經營行為不同。專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規模的系統性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營以圍繞物業本身為主要開展。具有代表性的此類經營活動有：
--開辦幼兒園、學校；
--經營性場所，如餐廳、超市、網吧等；
--會所及康體娛樂設施；
--裝飾裝修；
--搬家公司、禮儀服務公司等
4、與房地產經營相聯系的經營`
通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環境上的配套，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高經營性物業的贏利能力，而使物業管理企業獲得回報，這種經營在商場、寫字樓及工業區等物業種類上有很大的機會，比如：
--通過對電梯進行技術改造，美化環境，建立起多媒體導購系統，再加上適當的輔助宣傳和活動，使所管理的商業物業客流量和營業額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；
--通過興建寬帶上網及其它方法，改善寫字樓物業的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。
--通過改善工業區的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便工業區的廠家，從而改善工業區的投資環境；
上面從幾個方面簡述了物業管理企業經營的一些內容，物業管理企業要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。 深圳物業管理信息網 -- 物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。
三、物業管理企業在經營中需注意的幾個問題"
1、防止“饑不擇食”，盲目擴張。在增加新的經營項目或承接新的物業管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業管理企業的經營走上健康發展的軌道。而盲目發展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業內有很多生動的教訓，提醒各物業管理企業在開拓發展的同時要保持頭腦的清醒。
2、避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業經營為基礎。物業管理企業的經營如果脫離和優勢不再成立。這種經營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業管理企業在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢必對物業管理產生不利的影響。這樣會使物業管理公司喪失基礎，是不可取的。
3、經營中堅持以內涵為立足之本，強化內部建設。只重視對外拓展，忽視內部建設的現象也應引起業內人士的注意。要在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養人才，總結經驗。特別是對某些經營項目（如房屋中介代理），管理和從業人員僅知道物業管理方面的知識、經驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業資質的認可。所以要在拓展市場的同時，加強內部建設，才能使企業的多種經營得到穩健發展。
4、注意經營和收益的合法性，不侵害業主權益。依靠物業本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發展商或物業管理公司，以及收益的分配等問題，都應引起物業管理公司的注意。一般擁有產權的單位、個人或組織才擁有經營權和收益權（如地下停車場、戶外廣告及公共場地等），所以物業管理公司利用自已不擁有產權的物業或公共場所、設施等進行經營，應先獲得產權人的同意，并就經營內容、方式及收益分配等方面與產權人達成協議的情況下方可進行。
上面就物業管理企業的經營問題談了一些認識，現在許多物業管理企業已經在經營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業管理同行的共同努力下，伴隨著物業管理的發展，物業管理行業經營的總體水平一定會得到很大的提高。
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