房地產公司改造拆遷補償安置方案
為進一步提升城市品位、改善居民生活環境和生活質量，決定對原交通局區域地塊進行整合改建，為確保該區域范圍內安置補償工作的順利實施，結合該區域實際情況，制定以下方案。
一、 改建范圍：
二、 本方案只適用于上述改建范圍。
三、 房屋改建補償一般規定
（一） 該區域內的房屋改建補償可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
（二） 被改建房屋建筑面積，按照被改建房屋的《房屋所有權證》或房管部門出具的其他合法證件上記載或認定的建筑面積計算。
（三） 被改建人在簽署《房屋改建補償協議》時領取選房卡，憑選房卡的順序號優先選房。
（四） 改建在銀行有抵押的房屋，依據國家有關法律執行。
（五） 對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
（六） 被改建人不論選擇何種改建補償形式，被改建房屋騰空移交公司后，其房屋以及附屬物、構筑物、室內裝修物品等處分權、拆除責任均屬公司。
（七） 被改建房屋、土地及其他附屬物價值由具有房地產評估資質的評估機構確定，以評估機構作出的評估報告為依據。
（八） 住宅貨幣補償、產權調換的其他補償費用：（注：以測繪的原房屋建筑面積計算）。
1、 臨時安置補償費7元/㎡/月，貨幣補償6個月計發，產權調換按30個月計發。
2、 搬遷補助費10元/㎡（貨幣補償計發一次，產權調換計發兩次）。
（九） 商業門店房的產權調換經營損失按商業房面積給予一次性補償：一層補償100元/㎡，二層和輔助用房補償50元/㎡，三層及以上補償30元/㎡。
（十） 商業門店房出租損失補償：
貨幣補償按6個月計發，產權調換按30個月計發。
（十一）被改建房屋占用土地以土地權屬證件為評估補償依據。對無土地證件且能提供原始交款依據的，每處0.5畝（含0.5畝）以下的，被改建人按3000元/畝標準補交費用.
（十二）原沿街土地用途為住宅改為商業的，應補繳改變土地用途出讓金，補繳金額由縣國土資源局按清政〔2017〕5號文件確定，被改建人補繳土地出讓金后，按商業土地評估補償。
（十三）被改建房屋無房產證的，在辦理產權調換單元樓房產證時，由被改建人交納相關費用。
（十四）為便于集中建設回遷房，調換住宅在新建指定高層單元樓中予以安置。
四、 住宅改建補償規定
（一）貨幣補償方法：住宅貨幣補償費總額=房屋評估金額+土地使用權評估金額
+臨時安置補償費（6個月）+搬遷補助費（1次）+裝修補償費+附屬物補償費+其他費用。
（二）產權調換方法：
1、 被改建人全部補償費用=房屋評估金額+土地使用權評估金額+臨時安置補償費（30個月）+搬遷補助費（2次）+裝修補償費+附屬物補償費+其他費用。
2、 被改建人產權面積=被改建人全部補償費用÷所選樓層的調換價
3、 獎勵面積=被改建人產權調換面積×10％
4、 被改建人所得面積=被改建人產權調換面積+獎勵面積
5、 因規劃要求、平面布置、建筑結構等原因，被改建人大換小的所選戶型面積確定后，所剩余面積小于40㎡的一律實行貨幣補償；大于或等于40㎡的，可以再調換一套最剩余面積的戶型，超出剩余面積部分30㎡以內的享受優惠價，再超出部分按市場價結算。
被改建人小換大的超出面積部分30㎡以內的享受優惠價，再超出部分按市場價結算。
6、 被改建人每戶只能享受一次優惠價和市場價。
7、 每戶只可按調換價選擇一個車位和一個儲藏間。
五、 商業改建補償規定
（一）產權調換方法
1、商業門店產權調換在改建區域原位置附近就近安排。因改建規劃需要建筑后退深度、設置道路寬度由沿街商業門店按比例分攤。
2、商業門店產權調換，有房產證或其他合法批建手續的實際經營用房為商業主房，建筑面積以原始房產、土地、規劃證件或歷史形成的沿街門臉原始結構為準。商業輔助用房為一證范圍四十米內除商業主房以外，符合建筑規范要求的建筑。
原商業主房二層及以上面積和商業輔助用房面積直接參與新建商業門店二層及以上調換。
3、商業門店產權調換，土地補償按政府有關規定，沿街一證范圍內的土地不超過四十米為商業土地確認補償，超過四十米為住宅土地確認補償。
4、在一證范圍內的縮影土地按照評估地價對被改建人予以補償。原始商業主房按規劃新建后調換新建商業面積（包括二層及以上），商業主房底層所占用土地，以評估地價計入開發成本費用。雙方按原始商業主房一層與新建后商業主房一層等價值互補差價。二層及以上和商業輔助用房直接以建安成本價與評估價互找結構差價；因規劃設計出現的面積差按優惠價格補足差額。 具體方法如下：
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（1） 原商業門店全部補償費用=房屋評估金額+土地使用權評估金額+房租損失
補償費（30個月）+附屬物補償費+其他費用。另經營損失補償費和裝修補償費經商業門店所有人和承租戶協商后計入全部補償費用。
（2） 新建商業樓房價格分以下幾種：
① 建安成本價1250元/㎡；
② 商業產權調換優惠價：
榮合街：一層3830元/㎡，二層及以上1580元/㎡；
榮盛街：一層3380元/㎡，二層及以上1580元/㎡；
無名街：一層3080元/㎡，二層及以上1580元/㎡。
（3） 新建商業門店價值=（原商業主房底層占地面積×土地單價）+（原商業房
屋置換面積×1250元/㎡）+（新建底層超1∶1部分面積×一層優惠價）+（新建二層及以上超1∶1部分面積×二層及以上優惠價）。
（4） 新、原商業門店調換差價=新建商業門店價值-原商業門店全部補償費用。
5、商業門店產權調換，按政府批準的改建規劃方案進行安置，被改建人的原商業面積調換新建商業門店后如仍有剩余面積直接參與住宅產權調換（按照住宅改建補償規定執行）或貨幣補償。
6、在一證范圍內，四十米以外的土地和房屋不再安置商業產權調換，直接參與住宅產權調換或貨幣補償。
7、商業門店產權調換不享有臨時安置補償費。
(二)貨幣補償方法：商業門店全部補償費用=房屋評估金額+土地使用權評估金額+房租損失補償費（6個月）+附屬物補償費+其他費用。另經營損失補償費和裝修補償費經商業門店所有人和承租戶協商后計入全部補償費用。
六、改建補償獎勵
（一）簽協議獎勵
根據該改建區域實際情況，改建補償協議簽訂時間要求為30天。
被改建人在改建工作開始的前15天內，簽訂房屋改建補償協議的：住宅戶給予被改建人全部補償費用總額的2％的獎勵；商業戶給予原商業主房部分80元/㎡，輔助用房部分40元/㎡的獎勵。后15天內簽訂房屋改建補償協議的只得相應獎勵款項的50％。超過30天的不予獎勵。
（二）搬遷獎勵（現金獎勵）
拆遷公告發布后，按規定時間騰空并交房的，每戶一次性享受2000元搬遷獎勵，超出期限的不享受搬遷獎勵。
七、改建補償協議簽訂與結算
（一）被改建人應在公司規定期限內與公司簽訂改建補償協議。
1、被改建人將權屬證件以及其他原始權屬資料移交公司，由公司統一上交主管部門注銷，同時由公司根據被改建人選取房號結算差額并簽訂改建補償協議。
2、被改建人選擇貨幣補償的，由公司與被改建人簽訂《貨幣補償協議》，協議要明確貨幣補償金額、補償費支付時間等。
3、被改建人選擇產權調換的，由公司與被改建人簽訂《產權調換協議》，協議要明確被改建房屋面積、補償金額；確認商業門店房及住宅的位置、房號、面積、結構類別、價格、差價款額、交房時間、違約責任和交納或退還時間等。
（二）改建人與被改建人簽訂的房屋補償安置協議，自發布拆遷公告后，乙方搬遷騰空房屋并經甲方確認之日起生效。
因產權調換，被改建人大換小的，改建人應在與被改建人簽訂的房屋補償安置協議生效后當日，向被改建人結清產權調換剩余款項；被改建人小換大的，被改建人應在與改建人簽訂的房屋補償安置協議在生效后五日內將差額結清，可享受差額款項部分優惠10％的優惠，超過五日再結清的不享受10％的優惠。
八、本辦法由xx房地產開發有限公司負責解釋，自二零一三年六月十八日起實施。
房地產公司改造拆遷補償安置方案 [篇2]
根據市委[2017年]5號文件精神要求，為進一步加快“城中村”改造步伐，促進城市建設，改善城市面貌，提升居民居住條件和生活質量，改變臟亂差和居住環境，按照萊蕪市總體規劃對“城中村”實施舊房改造的要求，經社區兩委會研究決定實施舊村改造。
一、拆遷主體：
孫故事社區居委會資產管理中心為拆遷主體。
二、拆遷范圍：
大橋路兩側，順河大道以北，鳳城東大街以南，在規劃區內的所有個人平房及樓房，以上共計拆遷411戶，總人口1034人。其中平房304戶，樓房107戶，（含未經居委會同意私自返修加層和超出原有宅基地的46戶），土地共計306畝（203796平方米）。共計拆除面積100239平方米（東40343平方米，西59896平方米）。
三、拆遷安置補償：
1、政策依據：執行萊蕪市2017年2月5號文件所規定的拆遷標準。
2、補償方式：采取產權調換與貨幣補償相結合的方式，不進行資產評估，不按成新分類，所有的附屬物不予進行補償（包括樹木花草及其它）。
3、改造規劃區內經營用房留居委會資產管理中心經營，收入作為支出計生、治安、衛生、物業管理費、公益事業費用，用于解決本居居民生活保障、福利待遇等。
4、安置條件和標準：按照土地使用面積以標準宅基四間房為基準，還被拆遷戶每戶兩套共計180平方米的樓房，兩不找。宅基地超過四間房的按90%計算后超出180平方米部分按700元/平方米進行貨幣補償。少于四間宅基地達到100（含100）平方米以上，按90%計算后少于180平方米按1300元/平方米交購房款。宅基地面積達不到100（不含100）平方米，不予還房，一律按宅基面積90%補償1300元/平方米。如確需安置住房，按市場價購房。還房面積按不同樓層乘以不同單價比例找差，樓層平均價1500元/平方米，平均價樓層以規劃建設實有樓層確定。所選安置樓房面積多于換房面積時，按市場價購買，所選面積少于換房面積時，剩余部分按照建筑成本價700元/平方米找給拆遷戶。
5、安置樓房順序：按騰空房屋交鑰匙并驗收合格的先后順序挑選樓房。選樓層時按隔層選取辦法進行。若同時交鑰匙的拆遷戶為多戶時，通過抓鬮確定驗收的先后順序，即挑樓的先后順序。
四、實施細則
1、原規劃平房，未經居委會同意，后在平房的基礎上加蓋二層以上的樓，除一層按現行標準安置補償外，所加蓋樓層均視為非法建筑，補償價為220元/平方米。超出原宅基地，超出面積部分補償價160元/平方米。非法建筑，但又交了占地使用費的戶，居委會只補償地上附屬物220元/平方米的補償費，一律不計還房面積。
2、經批準建設的住宅樓，除一層按合法宅基地面積換房外，二層以上部分按規定給予貨幣補償，每平方米1300元，不計算安置面積。
3、經規劃，居委會（村委會）同意批準的沿街二層樓以上的樓房，視為經營房，在原標準上一次性給予每平方米30元補助費。住房改為經營房的一律不進行補助。
4、以前在公路加寬改造中，原已補償的房屋，但后來又重新建起來了，只補償地上附屬物，補償金額為220元/平方米。
5、凡超出宅基地的所有臨時建筑、板房、空閑地、所有樹木、菜地等視為非法建筑和亂移亂栽行為，居委會一律不予補償。
五、臨時安置期限及臨時安置補助費
本區確定臨時安置過渡期為兩年，安置周期自拆遷安置樓規劃建設手續辦理完結日2周年，安置周期內先解決第一套房，第二套安置房根據拆遷改造推進時間另定，計劃三年內完成全部拆遷改造任務。過渡費每人每年2400元，共補助2年，搬家搬出補助費每戶5000元。
六、拆遷戶騰空拆遷房屋，應使所有的門窗、鋁合金封閉保持原樣，保證房屋完整，報請資產管理中心驗收合格后，歸資產管理中心所有。
七、獎勵辦法
1、按照簽合同的先后為依據，前5日內簽訂合同者獎勵2萬元。6—10日獎勵1萬元，以后不再獎勵。
2、在規定時間內，騰空舊房驗收合格并把大門鑰匙交到資產管理中心者，前5日內獎勵2萬元，6—10日獎勵1萬元，以后不再獎勵。
3、回搬樓房居住時，居委會補助每戶回遷費2000元。
孫故事社區居委會 2017年5月6日
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